香港史上总价最贵中环海滨地王508亿花

备受瞩目的香港中环新海滨3号用地花落谁家终于揭晓——香港发展局昨日公布，恒地()旗下子公司国基发展有限公司(PacificGateDevelopmentLimited)投得该地，批租期50年；中标价亿元，每呎楼面地价约元，该地皮亦成为本港历来总价最贵地王。（编者注：1呎/1平方英尺=0.平方米，楼面地价元/呎≈元/平方米）

业界预料，这一商业用地属罕有，项目总投资额介乎亿至亿元，回报率介乎5至6厘，落成后将成本港又一地标式甲级商厦。今次卖地结果反映市场仍看好本港写字楼前景，香港依然保持国际金融中心地位，日后与内地通关后写字楼市场将继续向好。

图为新地王中标设计方案概念图

6标书仅2份合双信封要求

新海滨3号地由中环天星码头一带向内陆伸延至怡和大厦侧，横跨耀星街和龙和道，占地51.63万平方呎，商业楼面面积达.46万平方呎。若单以商业楼面面积计算，市场估值.9亿至亿元，每平方呎楼面地价2万至3.4万元。（编者注：楼面地价2万至3.4万元/平方呎≈21.53万元至36.6万元/平方米）

是次招标采取「双信封制」，价格建议和非价格建议评分比重相同，各占50%，共接获6份标书。入标发展商包括恒地、长实()、新地()、九仓置业()伙拍港铁()及华懋集团合资、信置()伙拍招商局置地()及鹰君()合资等。其中，4份标书未达到价格和非价格「双信封」须同样合格的基本要求，只有2份标书在价格建议和非价格建议两方面均符合要求。

中环海滨风貌

根据早前公布的安排，港府会在完成交易程序后，公布另一份符合要求的标书的资料，包括总评分、出价及设计方案概要。

加强中环内陆和海滨连接

发展局透露，标书评审委员会认为国基发展在价格建议和非价格建议的得分均是最高，标书总分达分。标书评审委员会向中央投标委员会建议接纳有关标书，并获得批准。

国基此次设计方案提出兴建三座建筑物，建筑群外观旨在凸显香港作为亚洲国际城市的形象。当中，最接近海滨的建筑物将作多用途之用，另外两座则作办公室用途。建筑物之间将预留间距以提供多条通风廊及都市窗户，为发展项目带来自然通风及自然光。

发展局发言人表示，港府愿景是将3号用地打造成香港崭新地标，一个以人为本、着重可持续发展和城市设计，以及与四周环境融合的典范。中标设计方案以「桥」作为整个发展的设计概念，希望透过项目建设一个世界级地标，加强中环内陆和海滨的连接，同时带来大量的绿化及公共空间，不但与周边环境融合，更能使海滨朝气蓬勃。

「我们非常高兴参与这个世界级的发展项目，它将成为香港中环商务中心最特出的地标建设。」恒基兆业集团主席李家诚表示，「恒地将投资港币亿元打造此项目成为香港最具标志性的世界级地标建筑、朝气蓬勃海滨长廊及为公众提供大量日常享用的活动空间。」据悉，上述项目将分两期落成，分别预计于年和年完成。

通关后港写字楼市场向好

中原测量师行执行董事张竞达表示，该地皮以总额计应是创新高，主要考虑现时写字楼市道未完全恢复，作价已算理想，但若稍迟才招标，成交价或会更佳。他又称，项目早前招标时收到6份标书且银码不小，反映多个发展商看好其发展前景，相信招标结果或稍为带动市场气氛。

美联工商舖表示，卖地结果反映市场仍看好本港写字楼前景，相信日后本港与内地正常通关后，写字楼市场后市将继续向好。该行营运总监兼商业部董事翁鸿祥称，计及建筑费和买地成本在内，预计总投资额约亿至亿元，折合每呎约4.2万至4.3万元。参考现时IFC呎租至元，再加上商场部分的租金，估计回报率最少可达5厘至6厘。

仲量联行估价咨询部资深董事区建强则表示，中环新海滨地皮发展要求和限制较一般地皮多，是次中标价属理想。中标方恒地为毗邻的国际金融中心其中一家发展商，并正发展中环美利道TheHenderson，相信今年中环写字楼及商舖租赁市场渐见改善，为发展商增添发展此项目的信心。

中环新海滨3号商业用地

本港上一幅地王诞生于两年前，是当时新鸿基地产()投得的广深港高铁西九龙站上盖巨无霸商业地，项目位于连翔道与柯士甸道西交界，地盘面积逾64.31万平方呎，可建总楼面逾.46万平方呎，新鸿基中标价为.32亿元，较此次亿元仍有明显差距。

新地王设计优秀分两期落成

中环自本港开埠以来，一直是香港政治及商业中心区、甲级商厦及金融机构总部集中地，无论地价还是租值都是全港最贵，惟中环最令人诟病者是高楼大厦太密集，交通经常堵塞，缺乏如纽约中央公园的绿色地带，区内也缺乏食肆，上班族中午揾食尤其艰难。是次恒地中标中环地王设计非常优秀，既美化中环，又弥补不足。

中环新海滨3号用地

●将设2.5万平米公众休憩处

港府对今次中环地王招标十分重视，对设计要求甚高。项目将设公众休憩空间，面积超过招标文件所要求的最少2.5万平方米。天台将设有一个名为「HorizonPark」的相连平台串连起3座建筑物，公众可在平台上多角度眺望中环景致和维港景色。平台将以植物营造空中森林，同时提供草坪、缓跑径及户外空间予公众使用。设计方案亦建议串连起中环现有的行人网络，由内陆一直连接至中环海滨及周边地方，并提供一条由中环港铁站接驳至发展项目的行人通道。

今次中环新海滨3A和3B用地须分别于年底或之前及年底之前完工。预料3幢建筑物中将会涵盖商场，既可为中环提供更多食肆商店及休闲娱乐空间，又可以为中环提供更多绿化休闲空间，落成后势将成为中环的新地标，提升中环金融中心整体价值，比邻的甲级写字楼如交易广场、IFC及怡和大厦将最受惠。惟据世邦魏理仕最新研究报告，中环甲级写字楼空置率目前仍处于7.3%的高水平，年初至今中环租值累跌5.3%，由于全球疫情持续反覆，宏观经济未见明显好转，内地及香港仍未通关，中环地王项目设计虽称优秀，但中环写字楼短期整体租值相信仍将受压。

香港中环商厦空置率处于高水平

来源：香港商报

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